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個人房貸利率新規實施 專家:未來有下降可能
www.spdjvq.tw 2019年10月9日13:49 上虞房產網
    10月8日起,個人房貸利率新規正式實施,新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。新規實施前,曾引發房貸利率可能上漲的擔憂,對此專家認為,從當前情況看,房貸實際利率并無多少變化,不會對購房者的按揭貸款成本產生實質性影響。有業內人士還認為,隨著LPR未來下降預期的增強,房貸利率有下降的可能。


 貸款成本幾無增加 二套房利率變化稍大


 央行此前公告稱,10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(注:1個基點為0.01%)。另外,商業用房購房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。


 今年9月20日,LPR機制改革后的第二次報價公布,1年期為4.20%,5年期以上LPR維持不變,仍為4.85%。按照這次報價,當前各地首套商業性個人住房貸款利率不得低于4.85%,二套房不得低于5.45%。


 此前,銀行發放個人住房貸款,都是參照貸款基準利率,并上下波動,5年以上的個人住房商業貸款基準利率為4.90%,二套房利率高于首套。與參照貸款基準利率確定房貸利率的方式對比,新規實施后貸款利率的變化并不明顯。


 諸葛找房副總裁苑承建對中新經緯客戶端分析稱,在新的房貸利率定價機制下,利率調整更加靈活,但短期內最終執行的實際利率可能略高于之前利率,特別是二套房貸利率。


 以北京地區為例,其首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點,即不低于5.4%;二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點,即不低于5.9%。新的首套、二套房貸利率分別比之前北京主流房貸利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%,高了0.01%和0.02%。


 苑承建說:“整體看,對市場影響不大,購房者實際購房成本即使有增加也非常有限,不會對市場預期產生明顯影響。房貸利率換錨,還是要在確保房地產市場平穩發展的情況下實現利率市場化改革。”


 上海易居房地產研究院8日發布了《中國LPR房貸利率報告》,其測算的14個城市在執行LPR貸款利率后,首套房的月供額比過去增加了6元,二套房的月供額比過去增加15元。報告認為,類似月供額的變動非常小,基本上不會對購房者造成太多干擾,或者說影響可忽略不計。


 新規實施后,房貸利率的整體上漲幅度不僅不大,個別地方甚至還有短暫下調。21世紀經濟報道8日稱,從兩位滬上國有大行和股份行高管處了解到,上海當前執行的房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點,二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+60基點。以9月20日公布的5年期以上LPR 4.85%來計算,首套房貸款利率最低4.65%,二套房最低5.45%。


 不過,有分析指出,首套房貸款利率低于LPR只是暫時的,未來會逐步調整到相應期限LPR之上。一位國有大行上海分行高管說:“上海房貸一向比較特殊,需要一個過渡期,所以開這個口子情有可原。”


 整體基本穩定 未來有下降可能


 根據《中國LPR房貸利率報告》測算,不同城市對此次房貸利率新規的反應也有差別。


 該報告稱,今年10月,4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%,相比9月份的5.21%上升了0.02個百分點;二套房的LPR房貸利率為5.61%,相比9月份的5.58%上升了0.03個百分點。一線城市采用新的利率定價機制后,利率只有微小變動,二套房利率的變動幅度稍微大一點。


 二線城市方面,7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%,相比9月份的5.64%略有上升,上升0.03個百分點;二套房的LPR房貸利率為5.99%,相比9月份的5.94%上升了0.05個百分點。


 3個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%,相比9月份的5.64%略有下降,下降幅度為0.05個百分點;二套房的LPR房貸利率為5.83%,相比9月份的5.88%也下降0.05個百分點。


 “從城市結構方面看,二線城市的負擔增加相對會大一點,三四線城市則沒有太明顯的負擔增加,甚至有減負現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端說,橫向看,二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市,這與二線城市房地產政策近期偏緊有關。


 從更長期的變化來看,有業內人士認為,隨著LPR下降預期的增強,房貸利率也有降低的可能。嚴躍進稱,從趨勢上看,當前全球降息的動作依然會持續,而國內降息預期也會進一步強化,這都對LPR及LPR房貸利率產生影響。從近期房貸市場的政策面看,“房住不炒”是重要的指導思想,這決定了房貸政策短期內不會放松,但后續隨著金融環境的進一步寬松,以及房地產市場的周期性調整,預計LPR房貸利率將有進一步下調的可能。


 中原地產首席分析師張大偉指出,LPR利率是浮動的,意味著房貸利率也是浮動的,此后LPR利率下調的可能性較大,房貸利率也會隨著下調,與目前相比,房貸利率上漲的可能很小。

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